El 16 de març de 2019 es va publicar al BOE la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, que entra en vigor el dia 16 de juny de 2019.
La norma pretén recuperar la confiança dels prestataris potenciant la seguretat jurídica, la transparència i la comprensió dels contractes i de les clàusules que els composen, així com el just equilibri entre les parts.
Novetats introduïdes:
- S’estén l’àmbit d’aplicació de la norma a totes les persones físiques, amb independència de que siguin o no consumidores. Això permet la protecció de col·lectius com els treballadors autònoms.
- S’estableixen normes de transparència i de conducta que imposen obligacions als prestamistes i intermediaris de crèdits.
- Es regula detalladament la fase precontractual, establint-se estipulacions destinades a garantir que el prestatari tingui a la seva disposició la informació necessària per a que pugui comprendre en la seva integritat la càrrega econòmica i jurídica del préstec i es pugui així considerar complert el principi de transparència.
Durant els deu dies naturals previs a la signatura del contracte, el prestatari haurà de ser informat del contingut i de l’existència de clàusules potencialment abusives.
Respecte a aquesta fase precontractual, s’atribueix al notari la funció d’assessor imparcialment al prestatari, aclarint els dubtes que li pogués suscitar el contracte, i de comprovar, els terminis i requisits que permetin considerar complert el principi de transparència material.
Això constituirà prova en benefici d’ambdues parts de que el prestamista ha complert la seva obligació d’entregar en els terminis previstos la documentació, i el prestatari podrà exercir el seu dret a conèixer les conseqüències d’allò al què s’obliga.
- S’estableixen normes de conducta que prestamistes, intermediaris de crèdit i representants designats hauran de complir en el procés d’elaboració, promoció, comercialització i contractació de préstecs immobiliaris, entre elles, les següents:
- El personal que avalua la solvència i comercialitza el préstec haurà de complir determinats requisits de capacitació que assegurin que el prestatari rep una informació adequada i ajustada a les seves necessitats.
- Es prohibeixen les vendes vinculades, és a dir, les vendes de paquets integrats per el préstec i altres productes quan el contracte de préstec no s’ofereixi també per separat.
- S’imposen límits a la política retributiva del personal dels prestamistes i els assessors, evitant incentius que afavoreixin una contractació excessiva en detriment d’una adequada valoració del risc i de la provisió de la necessària informació al client.
S’estableix, en particular, que el volum de préstecs contractats no podrà ser el factor predominant a l’hora de retribuir al personal.
- Es limita l’activitat d’assessorament que, amb excepcions, només podrà prestar-se pels intermediaris de crèdit immobiliari i prestamistes immobiliaris.
Per a ells s’estableixen, així mateix, regles que asseguren la provisió de recomanacions clares, objectives i adaptades al client.
- S’introdueix per primer cop en el nostre ordenament el dret del consumidor a convertir el préstec en moneda estrangera a la moneda en que aquest percebi els seus ingressos o a la de l’Estat membre en el que resideixi.
Aquesta cobertura del risc del canvi anirà acompanyada de l’obligació d’informació periòdica sobre l’evolució del deute.
- S’estableix el dret del prestatari a reemborsar tot o part del préstec sense suportar comissions o compensacions. Únicament es satisfarà al prestamista la pèrdua financera quan el reemborsament es produeixi en els primers anys de vigència del contacte.
La norma disminueix les comissions de cancel·lació anticipada dels préstecs a tipus variable i l’elimina a partir dels cinc anys de vigència del contracte.
- S’afavoreix la subrogació i la novació modificativa de préstecs quan tinguin per finalitat la modificació del tipus d’interès variable a un fixe, anul·lant-se la comissió a partir del tercer any en la conversió a tipus fix.
- Es regula un nou règim del venciment anticipat, mitjançant el qual aquest només tindrà lloc quan l’incompliment del prestatari sigui suficientment significatiu en atenció al préstec contractat.
Es produirà el venciment anticipat si concorren els següents requisits:
- Que el prestatari es trobi en mora en el pagament d’una part del capital o dels interessos.
- Que la quantia de les quotes vençudes equivalguin, al menys:
- Al 3% del capital prestat si la mora es produeix dins de la primera meitat de duració del préstec.
- Al 7% del capital prestat si la mora es produeix dins de la segona meitat de duració del préstec.
- Que el prestamista hagi requerit de pagament al prestatari concedint-li, al menys, un mes de termini.
- Es substitueix l’anterior règim dels interessos de demora per un criteri clar i fix per a la seva determinació.
- S’estableix que per a que pugui iniciar-se l’execució d’un préstec hipotecari hauran de produir-se nou impagaments mensuals o el 2% del capital prestat durant la primera meitat del préstec, o bé, dotze impagaments mensuals o el 4% del capital en la segona meitat.
- Es regulen els requisits d’accés a l’activitat i el règim de supervisió dels intermediaris de crèdit immobiliari, els seus representants i els prestamistes immobiliaris.
Els operadors que desitgin realitzar professionalment aquestes activitats hauran d’estar inscrits en el corresponent registre públic i comptar amb el reconegut prestigi i coneixement i competències adequades.
- S’estableix mitjançant disposició addicional la promoció per part dels poders públics de mitjans de foment o d’educació financera als consumidors sobre els riscos que puguin derivar-se de la contractació de préstecs, i la gestió de deutes, en particular en relació amb els contactes de préstec immobiliari, els drets que ostenten, la forma d’exercici, les obligacions…
Distribució de les despeses hipotecàries
La llei distribueix les despeses associades a la concessió del préstec hipotecari de la següent manera:
- Despeses que ha d’assumir el prestatari:
- Despeses de taxació.
- Despeses que ha d’assumir el prestamista:
- Despeses de gestoria.
- Aranzels notarials.
- Despeses d’inscripció de les garanties al Registre de la Propietat.
- ITP i AJD (conforme a la normativa aplicable).
- Les despeses de les còpies de l’escriptura les assumirà aquell que les sol·liciti.
Règim transitori
S’estableix com a regla general l’aplicació no transitòria de les disposicions de la norma, amb una sèries d’excepcions:
Entre elles, quedarà regulat sota la nova llei el venciment anticipat dels contactes.
Es preveu també l’obligació d’adaptació al nou règim per part dels intermediaris de crèdit immobiliari i prestamistes immobiliaris preexistents, que hagin de sol·licitar el seu reconeixement en el termini de sis mesos a comptar des de l’entrada en vigor.
