Si estàs negociant una compravenda de gran import i el venedor exigeix una paga i senyal, abans d’entregar sumes importants, assegura l’operació de manera que no perdis els diners entregats.
Dipòsit notarial
Reserva: Com a pas previ a una compravenda, especialment en cas de béns de valor elevat (immobles, maquinària…), solen signar-se contractes privats per assegurar l’operació (reserves, arres, opcions de compra…). Aquests contractes van acompanyats d’un pagament a compte amb els riscos que això comporta (per exemple, si abans de la venda el venedor entra en concurs, vostè podria quedar-se sense els diners i sense el be).
Per assegurar l’èxit de l’operació, depositi els diners davant de notari, de forma que quedi en “terreny neutral”, és a dir, que no s’incorpori al patrimoni de ningú.
Amb aquest mecanisme, les parts sol·liciten a un notari escollit per elles mateixes que guardi en el seu poder la suma acordada fins al moment en que es donin les condicions pactades per la seva entrega (condicions que queden reflectides en l’acta notarial de depòsit).
Cal tenir present que es pot fer entregant un xec bancari a nom del venedor, o bé diners directament al compte del notari.
Condicions de l’entrega:
Objectives: Cal regular rigorosament les condicions d’entrega dels diners. Tingui en compte que:
- El notari no és un jutge, pel que no entrarà a analitzar si una part ha complert el contracte privat o no. Per aquest motiu, és necessari que les condicions d’entrega siguin clares i objectives, per tal que sàpiga a qui entregar els diners sense haver de fer cap tipus d’interpretació.
- El notari es pot negar a acceptar l’encàrrec si no veu clara l’operació, precisament per evitar veure’s involucrat en possibles disputes.
Termini: Una condició objectiva pot ser, per exemple, fixar una data límit per atorgar l’escriptura de compravenda, indicant que, si arribada aquesta data s’ha complert aquesta condició, els diners seran entregats al venedor, mentre que, en cas contrari, hauran de tornar-se al comprador.
Incompliment: Pot donar-se el cas que, abans d’aquesta data, l’altra part hagi incomplert la seva part del contracte, o bé que vostè mateix prevegi que no la complirà. El notari no entrarà a valorar aquestes circumstàncies, pel que vostè haurà d’acudir als tribunals per resoldre aquestes possibles disputes. No obstant, podrà recuperar els seus diners incloent una clàusula que prevegi que els diners depositats li seran retornats en el moment en que entregui al notari una resolució judicial en que es resolgui l’entrega del dipòsit al seu favor. Especifiqui, en aquest sentit, que la devolució li serà efectuada encara que la resolució judicial no sigui ferma.
Cas especial. Concurs.
Si el venedor entrés en concurs de creditors, la compravenda definitiva podria demorar-se (per exemple, perquè es nomeni un administrador concursal que, abans de donar per bona l’operació, vol verificar que aquesta és correcta i que no es fa en frau d’altres creditors). En aquest cas, el comprador no disposaria ni del be adquirit ni dels fons anticipats (que podrien quedar retinguts o inclòs considerar-se propietat del venedor).
Cautela. Per evitar aquesta situació, inclogui en l’acta notarial el reconeixement de que els diners dipositats son propietat de la part compradora a tots els efectes jurídics. D’aquesta forma podrà defensar davant del jutjat del concurs que no eren uns diners a disposició del venedor entretant no es complissin les condicions d’entrega.
Si necessita assessorament en relació a aquesta matèria, pot contactar amb el nostre departament mercantil cmasip@cigassociats.com
