Moltes empreses que tenen el seu negoci en un local arrendat han estat pactant amb el propietari una rebaixa, un ajornament, o fins i tot la condonació temporal en el preu del lloguer a causa del COVID-19, donat que fins al 22 d’abril no es va publicar pel Govern cap mesura en aquest sentit, motiu pel que, llevat pacte en contra, aquests contractes continuaven vigents i sense cap modificació.
Amb l’aprovació del Reial Decret 15/2020, de 21 d’abril, publicat al BOE el dia 22 d’abril, aquest escenari canvia en certs supòsits, doncs entre d’altres, es recullen mecanismes per la negociació i ajornament en el pagament del preu del lloguer de locals de negoci.
Reial Decret 15/2020, de 21 d’abril
- Moratòria en aquells casos en que l’arrendador sigui una empresa o entitat pública de vivenda o un gran propietari (titular de més de 10 immobles)
Aquells llogaters afectats per la crisis del COVID-19 podran demanar una moratòria (ajornament) en el pagament de la renda del lloguer que s’aplicarà de manera automàtica i afectarà durant tot l’estat d’alarma, i les mensualitats següents si el termini resultes insuficient en relació a l’impacte del coronavirus, amb un màxim de quatre mensualitats, i amb un termini de devolució màxim de 2 anys.
- Mesures aprovades per arrendadors diferents als dels supòsits anteriors.
En aquells casos en que l’arrendador no sigui una empresa o entitat pública de vivenda, o un gran propietari, l’arrendatari podrà demanar l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda sempre que aquest ajornament o rebaixa no s’hagués acordat ja amb anterioritat i de manera voluntària entre les parts.
En el marc de l’acord al que puguin arribar les parts, es podrà disposar lliurament de la fiança que es va constituir en el moment de formalitzar el contracte d’arrendament per fer front al pagament total o parcial del lloguer, no obstant, aquesta fiança s’haurà de reposar en un termini màxim d’un any.
- Pymes i autònoms que es podran acollir a les mesures aprovades pel Reial Decret 15/2020, de 21 d’abril
- Autònoms afiliats i en situació d’alta, a la data de declaració de l’estat d’alarma, en el Règim Especial de la Seguretat Social dels Treballadors per compte pròpia o autònoms en el Règim Especial de la Seguretat Social dels Treballadors del Mar, o en el seu cas, de les Mutualitats que substitueixen el RETA.
- Que l’activitat hagi quedat suspesa com a conseqüència de l’entrada en vigor de l’estat d’alarma o que hagi patit una reducció de la facturació del mes natural anterior, d’almenys un 75%, en relació amb la facturació mitja mensual del trimestre al que pertany dit mes referit a l’any anterior.
- A més a més, en el supòsit de Pymes, s’hi podran acollir aquelles que no superin els límits establerts en l’article 257.1 del RDL 1/2010, de 2 de juliol (Llei de Societat de Capital).
Arguments davant l’excepcionalitat de la situació provocada pel COVID-19 per la resta de supòsits
Per la resta de supòsits, cal tenir present igualment que, quan es produeixen successos extraordinaris i imprevisibles, aliens a la voluntat de les parts i que perjudiquen greument el compliment del contracte, existeix la possibilitat de demanar la modificació, suspensió o inclús la finalització del mateix, en aquells casos en que es pot justificar l’alteració de l’equilibri patrimonial entre l’arrendador i l’arrendatari. Convé precisar que, la manca d’acord entre les parts comportarà la necessitat de recórrer als Tribunals on es decidirà en funció de les circumstàncies de cada cas.
Possibles acords
És recomanable arribar a un acord que permeti superar la situació amb el menor perjudici possible per les parts, tot evitant litigis, tals com condonació de la renda mensual, ajornaments totals o parcials en el pagament, o bé reduccions temporals en el preu del lloguer.
Formalització dels acords per escrit
En qualsevol dels casos, i independentment del tipus d’acord assolit, cal que aquest quedi formalitzat per escrit i amb la signatura de totes les parts implicades, en un annex al contracte original. D’aquesta manera, evitarem conflictes derivats d’incompliments contractuals.
A banda d’això, aquests acords comportaran també un canvi en l’IVA a repercutir i ingressar, és per això que, en aquest sentit, no només caldrà documentar aquests acords, sinó que també caldrà liquidar el model 600 (TPO exempt) a l’Oficina Liquidadora de l’Agència Tributària de Catalunya.
Per últim, cal tenir present que els acords de condonació de pagament no aturen la repercussió de l’IVA, i per tant, el propietari ha de seguir repercutint-lo, sense possibilitat de poder recuperar-lo.
Per més informació, contacti amb el nostre departament jurídic cmasip@cigassociats.com
